民事，法律所未規定者，依習慣；無習慣者，依法理。

 

按土地及房屋同屬一人所有，而將土地及房屋分開同時或先後出賣者，依80年間民法規定並未就此情形加以規範，惟當時實務見解認為其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。且使用土地之房屋所有人對土地所有人應支付相當之代價，則其法律關係之性質，當屬租賃，至其租金數額，如當事人間不能協議決定，當可訴請法院裁判（最高法院48年台上字第1457號判例、73年度第5次民事庭會議決議意旨參照）。從而據此應認為民法漏未就此情形規定，有違反法律規範計劃的不完整性，因此具有法律漏洞。

 

惟民法嗣於88年4月21日增訂第425條之1（於89年5月5日施行），其第1項規定：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。」其立法理由則為：土地及房屋為個別之不動產，各得單獨為交易之標的。惟房屋性質上不能與土地分離而存在。故土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地即房屋同時或先後讓與相異之人時，依上開實務上見解認為，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，

 

次按民事，法律所未規定者，依習慣；無習慣者，依法理，民法第1條定有明文。且依照歷來最高法院之多數見解，亦認為就法律制定或修正前之案例事實，應得依「法理」而適用外國立法例、尚未施行之法律規定、或公序良俗、誠信原則、權利社會化等法律原則。其著例則為將民法第297條第1項規定適用於民法債編施行前發生之債權讓與事件；將信託法第8條第1項適用於該法施行前發生之信託行為；將民法第247條之1規定適用於民法修正施行前發生之保證契約（最高法院20年度上字第471號判例、91年度台上字第358號判決、91年度台上字第1663號意旨參照）。

 

又此種「依法理」之適用，並非將尚未生效之法律溯及既往適用，而是針對法律施行前之案例事實所產生之法律缺漏，引用法理進行「制定法外之法律續造」（詹森林教授著，「民法債編修正條文溯及既往規定之實務問題」，民事法理與判決研究㈡，第200至205頁，2003年4月；吳從周教授著，「論民法第一條之『法理』」，民事法學與法學方法，第一冊，第98至110頁，2007年2月）。

 

臺灣民法在處理土地及房屋所有權分離交易情形下的演變和相關法律原則的應用。初始，民法未明確規定土地與房屋分離交易的情形，實務界根據法理及實際需要，推定存在租賃關係，要求房屋所有人支付土地使用的代價。這一處理方式基於的是，即便沒有明確的法律規定，人們的交易實踐和公序良俗還是需要一種合理的解決方式來調整雙方的權利和義務。

 

隨後，民法通過增訂第425條之1，正式將這種實務上的處理方式法律化，明確了在土地和房屋分別或同時轉讓給不同人時，除非有特別約定，否則推定土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，並存在租賃關係。這一增訂旨在填補之前法律中的漏洞，確保法律的完整性和適用性，同時也體現了法律對於實際生活中常見問題的回應和調整。

 

引用“民事，法律所未規定者，依習慣；無習慣者，依法理”的民法第1條原則，說明了在法律未有明確規定的情況下，可以依照習慣或法理來填補法律的空白。這種做法不僅體現了法律的靈活性，也表明了法律對於公平正義的追求，即通過引用尚未生效的法律條款、外國立法例或者是基於公序良俗、誠信原則等法理來解決實際問題。

 

通過這個過程，我們可以看到法律是如何適應社會變化、解決新出現問題的，同時也突顯了民法第1條在實際應用中的重要性，它為法律的適用提供了寬廣的解釋空間和靈活性。此外，這也展示了法律不是一成不變的，而是隨著社會實踐和需求的變化而不斷發展和完善的。