案例解析

關於這個問題，

 

一、預約存在的根本理由：尚不能訂本約，但不想失去拘束力

 

在交易實務中，當事人往往因資訊尚未齊備、標的尚待確認、主管機關核准未定、或內部程序尚未完成，而暫時無法訂立完整之本約，但又不願承擔對方反悔、另行與第三人交易的風險，於是透過預約制度，先行約定將來訂立一定內容之契約。預約的功能，並不在於立即實現給付交換，而在於創設一項「將來訂立本約的義務」，使雙方於過渡期間內，負有一定程度的忠誠與拘束，這正是預約在私法交易中不可或缺的制度價值。

 

二、民法第153條：意思表示一致才是契約成立的核心

 

判斷預約或本約的起點，必須回到民法第153條所揭示的契約成立原則，即當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。更進一步，條文明文指出，當事人對於契約之必要之點意思一致，即使對非必要之點尚未表示或意見不一致，仍推定契約成立，至於非必要之點，則由法院依事件性質補充決定。此一規範，直接導致實務上出現一項高度關鍵的判斷標準：只要雙方對「必要之點」已經合致，就算名稱上稱為預約，也極可能已構成具有拘束力的本約。

 

預約與本約之區別

預約係約定將來訂立一定契約 (本約) 之契約。倘將來係依所訂之契約履行而無須另訂本約者，縱名為預約，仍非預約。本件兩造所訂契約，雖名為「土地買賣預約書」，但除買賣坪數、價金、繳納價款、移轉登記期限等均經明確約定，非但並無將來訂立買賣本約之約定，且自第三條以下，均為雙方照所訂契約履行之約定，自屬本約而非預約（最高法院64年台上字第1567號判例）。

 

所謂預約，乃指當事人約定將來訂立一定契約之約定而言，倘當事人就契約之所有內容，已意思表示一致，不論冠以何名稱，均係契約本身 (即本約) ，而非預約（最高法院82年台上字第2號判決）。

契約有預約與本約之分。預約係約定將來訂立一定契約之契約，因履行預約而訂立之契約為本約。其因當事人由他方受有定金，依民法第二百四十八條規定，視為成立之契約，究為本約抑係預約，應依其情事解釋當事人之意思定之，不得謂凡有定金之授受者，即概視為已成立本約（最高法院81年台上字第480號判決）。

 

三、何謂預約？形式名稱從來不是判斷標準

 

所謂預約，係指當事人約定將來訂立一定契約之契約，其履行內容，僅在於「締結本約本身」，而非直接履行本約所約定之給付內容。最高法院長期實務一再強調，契約究竟屬於預約或本約，並不取決於當事人所使用的名稱，而應依契約實質內容，解釋當事人之真意。最高法院82年台上字第2號判決即明確指出，倘當事人就契約之所有內容已意思表示一致，不論冠以何種名稱，均係契約本身，而非預約。此一見解，正是實務上「預約被認定為本約」的核心法理基礎。

 

四、最高法院64年台上字第1567號：預約書卻被認定為本約的典型案例

 

在實務上最具代表性的案例之一，即最高法院64年台上字第1567號判例。該案中，雙方簽署名為「土地買賣預約書」之文件，惟內容已明確約定買賣坪數、價金、付款方式、移轉登記期限等核心事項，且契約後續條款亦直接規範雙方如何履行，而非僅約定將來另訂買賣契約。最高法院因此認定，該契約雖名為預約，實質上已具備買賣契約成立之一切要件，應屬本約而非預約。此一判例清楚揭示，只要契約內容已達「可直接履行」之程度，即難以再主張其僅為預約。

 

五、定金的存在，並不當然等於本約成立

 

另一個實務上常見的誤解，在於將定金的授受視為本約成立的決定性因素。最高法院81年台上字第480號判決即明確指出，當事人因他方受有定金，依民法第248條規定，雖推定契約成立，但該契約究竟為本約或預約，仍應依具體情事解釋當事人意思，不得僅因有定金之授受，即概認為已成立本約。換言之，定金僅具有推定契約成立之效果，並非判斷預約或本約的唯一或絕對標準，真正關鍵仍在於契約內容是否已涵蓋必要之點。

 

六、預約的法律效果：不是沒有拘束力，而是拘束力不同

 

預約並非「沒有法律效果的意向書」，而是一種具有債權拘束力的契約。當事人一方若無正當理由拒絕訂立本約，即可能構成債務不履行，負擔損害賠償責任。然而，預約的履行內容，原則上僅限於「締結本約」，而非直接請求本約所約定之給付，這也是預約與本約在救濟手段上最重要的差異所在。若法院認定雙方實際上已成立本約，則債權人得直接請求履行、損害賠償或其他本約所生之權利，法律效果將截然不同。

 

七、契約設計的實務關鍵：哪些要先履行，哪些應保留

 

正因預約與本約的界線高度依賴契約內容，實務上在擬定預約條款時，最重要的不是標題，而是對履行層次的清楚區分。若當事人確實僅欲成立預約，就應避免完整列明標的、價金、付款方式、履行期限等核心給付內容，而應明確表明雙方僅負有將來在一定條件成就時訂立本約之義務，並清楚約定哪些事項須待本約始生效力，哪些事項即便未訂立本約亦不發生履行請求權。反之，若契約內容已經詳盡到足以直接履行，則即便名為預約，實務上亦難避免被認定為本約。

 

八、結語：預約的價值，在於「暫時不訂，但不能反悔」

 

總結而言，預約制度的真正意義，不在於逃避本約責任，而在於於資訊不完備或時機未成熟之際，仍為交易雙方建立最低限度的法律拘束。民法第153條所揭示的意思表示一致原則，使得預約與本約的界線，取決於當事人是否已就必要之點形成合致意思，而非文件名稱或主觀期待。對實務工作者而言，預約從來不是簡化版契約，而是更需要精密設計的法律工具，唯有清楚區分履行層次、保留未定事項、並誠實反映當事人真意，才能真正發揮預約在交易安全與風險控制上的功能，而不致在訴訟中被「升格」為當事人原本尚未準備承擔的本約責任。

 

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