案例解析

民法第355條並非一經主張即可當然排除出賣人責任，而是以「買受人於契約成立時知情」或「重大過失不知」為嚴格要件，且其舉證責任原則上仍由出賣人負擔，唯有在證據明確足認買受人於締約時已將該瑕疵納入交易評價，始能排除瑕疵擔保與不完全給付責任，否則仍應回歸一般瑕疵擔保與債務不履行法理加以判斷。

 

在買賣糾紛中，出賣人最常援引的抗辯，即是主張買受人於契約成立時已知標的物存在瑕疵，或該瑕疵屬一般人均可得而知，藉此援用民法第355條排除瑕疵擔保與不完全給付責任。然而，實務上時有法院倒果為因，僅因事後證明瑕疵存在，便推論買受人締約時「當然知悉」，忽略舉證責任分配與契約內容才是判斷基準。「買受人事前知悉瑕疵」必須由出賣人負舉證責任，且應以契約約定與具體事證為核心，法院不得以事後結果或抽象常識取代證明，以避免瑕疵擔保制度形同具文。

 

一、實務最常見的錯誤起手式：出賣人一句「你本來就知道」

在買賣標的物發生瑕疵後，出賣人最慣用、也最廉價的抗辯方式，往往不是否認瑕疵存在，而是直接宣稱「買受人於契約成立時即已知悉」，甚至進一步主張該瑕疵屬於一般買受人「正常注意即可發現」之情形，試圖藉此援引民法第355條第1項或第2項，全面排除自身的瑕疵擔保與不完全給付責任，然而，此種說法若未經嚴格的舉證與契約解釋檢驗，即輕率採信，將使民法第354條以下的瑕疵擔保制度在實務上形同虛設。

 

問題核心的真正所在：不是「有沒有瑕疵」，而是「締約時是否已知」

在買賣糾紛實務中，當標的物客觀上確實存在瑕疵時，真正左右案件結果的，往往不是瑕疵是否存在，而是買受人於「契約成立時」是否已經知悉該瑕疵，民法第355條即明確揭示此一風險分配原則，亦即，法律並非單純站在「保護買受人」的立場，而是要求交易雙方就已知風險自行負責，避免買受人於知悉瑕疵後仍選擇締約，事後再反悔轉而主張瑕疵擔保，破壞交易安全與風險配置的穩定性。

 

依民法第355條第1項規定，買受人於契約成立時，知其物有第354條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責，其立法目的在於排除「知情交易」下的瑕疵擔保責任，亦即當買受人明知標的物已存在滅失或減少價值、效用或品質之情形，仍選擇以該狀態作為交易基礎，則該瑕疵即已內化為契約內容之一部，出賣人交付該物，難謂不符合債務本旨。

 

二、民法第355條的正確理解：不是推定免責，而是例外免責

依民法第355條第1項規定，買受人於契約成立時，知其物有第354條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責，此一規定的法律性質，並非對出賣人有利的「免責推定」，而是以「買受人於契約成立時確實知悉瑕疵」為要件的例外規定，亦即，原則上出賣人仍應負瑕疵擔保責任，僅在能證明買受人已將該瑕疵納入締約評價時，始得排除責任。

 

錯誤的倒果為因：不能因事後證明有瑕疵，就推論事前一定知道

實務上最致命的邏輯錯誤，即在於部分法院僅因訴訟中已證明標的物存在瑕疵，便反推買受人於締約時「理應知悉」，甚至以「既然是違章建築，買受人當然知道」作為判斷基礎，這種推論方式，本質上是以事後結果倒果為因，完全忽略民法第355條所要求的是「契約成立時的主觀認知狀態」，而非事後透過鑑定、調查或行政機關認定才得以確認的客觀事實。

 

判斷基準的正確起點：契約內容，而非抽象常識

是否構成民法第355條所稱之「買受人知悉瑕疵」，首要判斷基準並非法官個人的生活經驗或抽象常識，而是當事人之間所成立的契約內容，尤其應審酌契約中是否有關於標的物現況、品質、合法性、使用狀態之具體約定，若契約僅記載「現況交付」、「不負瑕疵擔保」等概括條款，尚不足以直接推認買受人對於特定瑕疵已有具體認識。

 

特定物買賣與不完全給付責任的實務界線

誠如臺灣高等法院112年度上字第400號判決所示，買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，且買受人於締約時已知有瑕疵仍為購買者，出賣人所為給付即為契約預期之內容，自難再認其給付不符合債務本旨，而成立不完全給付責任，然而，該判決的前提，仍然是「買受人於締約時已知有瑕疵」此一事實經合法證明，而非僅憑瑕疵事後存在即推定知情。

 

三、舉證責任的核心原則：主張免責者，負舉證責任

 

最高法院65年度台上字第119號判例早已明確指出，權利出賣人應擔保該權利無瑕疵，若出賣人主張買受人於契約成立時即知權利有瑕疵，從而可不負擔保責任時，應由出賣人就買受人之知情負舉證責任，此一原則不僅適用於權利瑕疵，亦應一體適用於物之瑕疵擔保，否則將嚴重破壞風險分配的公平性。

 

所謂「正常買受人都會知道」，並非合法的證明方法

出賣人常主張某些瑕疵屬於「顯而易見」、「一般人即可發現」，試圖將個案中的具體證明責任，偷換為抽象的注意義務標準，然民法第355條所要求的，並非「可得而知」，而是「實際已知」，即便是重大過失不知，亦須證明買受人違反通常檢查義務，而非僅以事後結果或社會通念推定。

 

違章建築案件的特別警示：行政違法不等於民事知情

在不動產買賣實務中，違章建築常成為出賣人主張買受人知悉瑕疵的主要攻防點，然而，行政法上之違章認定，往往須經主管機關調查、測量、函釋後始能確認，其專業性與技術性，並非一般買受人於現場即可判斷，法院若僅因事後被認定為違建，即推論買受人締約時「當然知悉」，不僅違反舉證責任分配，更將使買受人承擔不合理的資訊風險。

 

三、特定物買賣與不完全給付責任的排除效果

 

實務進一步指出，若買賣標的物為特定物，且瑕疵於契約成立前已存在，而買受人於締約時已知有瑕疵仍為購買，則出賣人所交付者即為雙方所預期之給付內容，自難再認定其給付不符合債務本旨，而成立不完全給付之債務不履行責任，從而在此類型案件中，買受人往往同時喪失瑕疵擔保與不完全給付兩條救濟路徑。

 

按民法第355條第1項規定，買受人於契約成立時，知其物有同法第354條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，如買受人於締約時已知有瑕疵仍為購買者，即難謂出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，應負不完全給付之債務不履行責任。(臺灣高等法院第112年度上字第400號)

 

四、「知情」與「重大過失不知」的區別及其法律效果

 

民法第355條第2項進一步規定，買受人因重大過失而不知有瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，亦不負擔保責任，此一規定並非懲罰買受人，而是要求交易相對人應盡基本注意義務，若買受人於締約時怠於以通常程序檢查標的物，或對於顯而易見的風險未加查證，即難再事後主張法律保護，惟若出賣人曾明確保證標的物無瑕疵，或故意不告知瑕疵，則仍構成例外。

 

最高法院49年台上字第2544號判決即為重大過失不知的經典案例，該案中買受人於購買房屋時，已知該屋有一部分在必須拆除之列，卻未向主管機關查證拆除範圍即締約，法院認為此情形已難謂無重大過失，且契約中亦未記載出賣人保證房屋絕無拆除危險，依民法第355條第2項規定，出賣人自不負瑕疵擔保責任，亦無損害賠償義務。

 

五、誰要舉證「買受人事前知有瑕疵」？

 

在攻防實務上，最常見的爭點即為：出賣人若主張買受人於契約成立時已知瑕疵，究竟應由誰負舉證責任？對此，若出賣人主張買受人於契約成立時知權利或標的物有瑕疵，從而主張免負擔保責任者，應由出賣人就買受人之知情事實負舉證責任，此一原則不僅適用於物之瑕疵，亦及於權利瑕疵。

 

最高法院65年度台上字第119號判例：「權利出賣人，應擔保該權利無瑕疵，如出賣人主張買受人於契約成立時知權利有瑕疵，出賣人可不負擔保之責時，應由出賣人就買受人之知情負舉證責任。」

 

六、權利瑕疵擔保與物之瑕疵擔保的體系一貫性

 

民法第350條以下所規定之權利瑕疵擔保，其立法結構與第354條以下物之瑕疵擔保具有高度同構性，因此實務認為，若出賣人主張買受人於契約成立時即知權利有瑕疵，從而免負民法第359條、第360條之責任時，關於買受人知情之事實，亦應由出賣人負舉證責任，以維持風險分配的公平性與一致性。

 

七、故意不告知瑕疵的例外修正

 

即使買受人於締約時存在重大過失不知，民法第355條仍保留重要例外，即出賣人若屬故意不告知瑕疵，仍不得主張免責，惟此一「故意不告知」之認定，在實務上須達到出賣人明知瑕疵存在，且有隱匿、遮掩或積極誤導之行為，單純未主動說明，通常仍不足以成立。

 

八、準用於其他有償契約之擴張適用

 

買賣章節關於瑕疵擔保與知情免責之規定，依民法債編通則及實務見解，得準用於其他有償契約，例如租賃關係中，若出租人主張承租人於締約時即知違法轉租或使用風險，而仍承租，從而免負瑕疵擔保或不完全給付責任，亦應由出租人負舉證責任，此一思維顯示民法第355條已成為「知情風險自負」的一般原則。

 

九、實務操作的結論：民法第355條不能成為出賣人的萬用擋箭牌

 

綜合條文體系與裁判見解可知，民法第355條並非出賣人一經主張即可當然免責的條款，而是以嚴格的「事前知情」或「重大過失不知」為前提，且該前提事實，依法應由出賣人負舉證責任，法院更不得以抽象常識、事後結果或行政認定倒果為因，取代契約解釋與證據調查，否則瑕疵擔保制度將淪為空文，交易安全亦將因此失衡。

 

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